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房价不准涨,跌不能超5%,楼市的艰难或许才刚刚开始...

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发表于 2019-8-13 02:56:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
近两日,年中政治局中的一句话火了:不将房地产作为短期刺激经济的手段。

短短十六个字,就直接定调2019年下半年楼市的整体基调。
而就在近日,大连市人民办公室发布了一则关于加强房地产市场调控工作的通知,新楼盘房源价格6个月内不能 变,6个月后可申请下调申报价格,但价格下浮不得超过5%。
如果说上面的那句话是定下楼市的大方向,那么大连此次的调控,房价不准张,跌不能超5%调控政策,就直接给了一个明确的样本与指导。


房价不准涨,跌不能超5%,楼市的艰难或许才刚刚开始...-1.jpg





一 大连为何出台“限涨”政策?
大连为何会出台限涨政策,估计很多人都很茫然,毕竟今年以来,楼市里大部分的目光都聚焦于苏州、西安这样炙手可热的明星城市。
而事实上,大连,在5月份时,就和佛山、苏州、南宁三个城市因房价涨幅过大而被住建部点名预警。
只不过,点名之后,大连并没有什么调控加码的动作。

再看房价,根据国家统计局发布的数据显示,大连6月份的房价环比上涨了1.2%;5月就因为房价涨幅过大而被预警,而反观房价,似乎在玩火,连续两月上涨。
再对比一下其他的城市结果:洛阳因环比房价涨幅第一,出台限价新政;房价涨幅过大的杭州,出台限房价竞地价的新政。
大连出台“限涨”政策,也合乎情理。
而此次大连的“限涨”政策,与其他城市略有区别的是,有些城市限价后,仍然允许一定程度的上涨,但不能超过红线,而此次大连限价的文件中,明确表示了:
在2019年5、6月份已发生网签备案行为的,其未售房源按照同质可比原则,申报价不得高于5、6月份最低价格;在5、6月份未发生网签备案行为的,其未售房源按照同质可比原则,申报价不得高于5月份之前最近成交月份的最低价格。
简答一句话总结,新建商品住宅价格不准涨!
除此之外,此份文章中还有一条罕见的内容:
对本通知发布后首次申请预售许可证的新项目,建立价格核算制度,6个月内不得调整申报价格,6个月后可申请下调申报价格;实际网签备案价格不得高于申报价格,且价格下浮不得超过5%。
用一句话来概括,房价下调幅度不得超过5%。


二、房价跌不能超过5%,意味着什么?
单从字面上来理解的话,这意味着,一批预售房源,如果拿证之后,即便是销售困难,6个月内也不允许促销降价,而在6个月后,想要降价促销的,也只能比拿证时的申报价格低5%。
讲到这,最难受估计就是这些开发商了,楼市行情好点的时候,不允许涨价,楼市行情不好的,还不允许降价卖房。
而当我们更深一层的理解的话,可以肯定两点,一是,接下来大概率房价下行;二是,开发商可能会降价促销,但房价下调幅度只能在5%内。

为啥在要在5%之内呢?
调控不放松结果是金融政策的收紧,相信大家这几天已经关注到各地房贷利率上调动向了。从这个层面来讲,无论是购房者还是开发商下半年,都面临一样的困境。
房企拿不到融资,中小房企面临资金断裂的风险;而对于购房者来讲,房贷利率的上调,意味着购房成本的上升,而购房者可以选择不买,开发商却不能不卖。
这种情况下,开发商想要“活下去”,唯一的一条路就是降价促销,以往降价促销却引发了一系列的降价维权事件:
2018年10月4日,江西上饶碧桂园信州府,1万降至7000,业主维权,聚众打砸售楼处;
2018年10月10日,厦门万科白鹭郡,6折贱卖别墅,遭遇业主维权,最后万科同意补偿20万或者直接退房。
......
而这一幕又是政府不愿意看到的。因此,可以降价促销,但要在可控范围内。


房价不准涨,跌不能超5%,楼市的艰难或许才刚刚开始...-2.jpg



三、楼市的艰难或许才刚刚开始
1,政策
政策上来看,在明确了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后,未来只要有城市出头,调控政策绝对不会手软。
这里就要提到一周前苏州出台的调控政策:新房和二手房限售加码,更进一步的提高了购房门槛。
非苏州户口在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时,应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

这一条购房门槛,直接把很多人,包括所谓的刚需,都挡在苏州城外。
苏州这一招杀鸡儆猴,可见调控的决心。

2,市场
市场上来看,一,土拍降温是必然,即便是火热的一二线城市也不例外,毕竟接下来的拿地性命攸关,开发商会慎之又慎。
二,下半年的房子难卖;对于市场来讲,政策的直接转向,市场的预期也会随之变化,无论是购房门槛的硬性条件的提高,还是购房者自身购房意愿,下半年房子难卖是必然,尤其是二手房。
3,开发商
开发商又要陷入两难的境地,一方面,融资收紧,而根据最新消息,房地产信托发行规模与数量大幅下滑,几近减半,数据显示,2019年6月和7月,房地产信托发行规模分别为1084.51亿元和655.78亿元,发行数量也由605个下降到323个。
或许,前几天271家房企破产,仅仅是个开始。但参谋长认为新一轮房企破产潮到来,是坏事,亦是好事,个中深意自行体会。
另一方面,下半年房价上涨基本不能了,而降价促销,一二线,是老百姓不允许,三四线,是政府不允许。
下半年,开发商,现金为王,收缩战线是必然的。
四、楼市下半场怎么走?
这里,主要说说大家最为关心的房价问题吧。
首先肯定的一点,下半年,房价大涨的可能性为0,任何城市都不例外。
房住不炒,不将房地产作为短期刺激经济的手段,关于房价,这一点政策上已经很明确表示:不拿房地产当夜壶。
当然,让大家疑惑的是,没有房地产,如何来拉动经济呢?大家不要忘了,四万亿的“旧改”,上面能说出,不将房地产作为短期刺激经济的手段,就说明已经做好准备了。
在这样的基础上,各个城市的房价如何,完全是各凭本事了:城市基本面。
而城市基本面的背后是,是人口、是经济、是教育、是医疗......
先看一线城市,政策无论松紧,房价跌了多少呢?为何,因为像北京、上海的这类的城市刚需摆在那里呢,供不应求,房价能跌么?更何况,北京、上海还在人口纾解。因此,一线城市顶多是横盘震荡。
再看二线城市,这类城市是未来中国经济发展的新的增长极,就像是十年前的北上广,房价预期摆在那里,大概率房价不会出现下调现象。
而真正让人担心就是,三四线城市,尤其是库存大且经济不行的城市,下半年房价下行的压力较大。
说到这,大家又要问参谋长了,那我现在买房看什么?
很简单,看政策,看银行信贷。
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发表于 2019-8-13 02:57:38 | 显示全部楼层
大连房产被st了,跌不能超过5%,若象股市一样呢?大连只涨溶断了!
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