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揭秘!昨天+今天,决定中国房价走势的2大会议8大真相

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发表于 2019-9-11 07:49:54 | 显示全部楼层 |阅读模式
从昨天晚上6点大会公告,到明天凌晨美联储的议息,这2次大会内容与执行情况将决定中国房地产市场未来半年的命运。


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每次大会,大家都希望从有限的几个字里面分析出房地产市场的未来。因为是同题作为,所以各家解读的基本差不多。但如果不仅仅看房地产那几十个字,其实解读会又不一样!


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会议的内容很重要,但也不能只看会议的内容,和会议中房地产的那几个字:


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首先:这个话题很敏感,特别是不拿房地产当“夜壶”
昨天伟哥随便整了几百个字,评论就有2500这充分证明了市场对房地产的关注度。
其次:全文梳理会议内容


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注意要点不仅仅是房地产的几个字:

1:经济压力在加大,经济形势面临的困难远远比之前多。

2:没有提及去杠杆!

要实施好积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策要加力提效,继续落实落细减税降费政策。货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕。

3:再次明确提及六稳

稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作。

4:不将房地产作为短期刺激经济的手段

这其实联合一起看,就很清晰了,资金面会宽松,但会围堵流入房地产。

回到具体的房地产内容,简单的梳理一下:

首先:影响房地产核心因素是资金情况

7月68家信托公司共发行323只房地产集合信托产品,规模仅达655.8亿元,较6月份的605只1084.51亿元的规模,在发行数量上“缩水”了46.6%,在发行规模上下降了40%。但值得关注的是,头部企业的资金利率不升反而下调。

社会资金面宽松,当下对各种流入房地产资金的收紧,有利于头部企业获得更便宜的资金。

其次:谁还在拿地?


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6月来,有12家企业拿地超过100亿,整体看,房地产企业拿地并没有收缩。特别关注万科拿地,在过去的历史周期里,万科是唯一一个做的比较坚决的企业。不要看万科说什么,看万科的拿地节奏。
第三:美联储降息
中国国内市场,不论是股市还是房地产,在当前的阶段如果想取得反弹,需要等待国内政策宽松信号的进一步明朗,而美联储降息则给国内政策宽松创造了更大可能。
只要美联储降息,国内的资金面将进一步宽松。这种情况下,对于房地产肯定不是利空。
第四:一城一策
对比4月份的大会,未提及城市主体责任,但最近全国房价上涨主要城市,房地产调控价格上涨明显的城市已经收紧一轮!


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但是谁也别低估各地方政府放松调控的冲动!

包括最近很多地方的一日游政策,其实都代表了地方的政策预期,未来房地产调控政策肯定还是趋向宽松。只是房地产已经不具备全面大刺激杠杆的可能性。这种情况下,全面放宽的金融风险已经大于收益。

第五:不要老看动不动几个小银行房地产贷款,房贷利率+首套房认定标准
本来这些银行也没什么房地产贷款业务。归根结底房地产贷款的业务集中在几个国有大行,在市场火爆的时候,有些外资有些股份银行也会因为资金成本的原因有布局。但归根结底市场90%以上的份额在工农建交等几个大行。这些银行的利率情况,房贷放款情况,代表了市场。
其他银行的房贷政策一点市场意义没有。
第六:城市级别这个概念失效了,一二线和三四线的划分意义不大,反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。
全国除了20个左右城市,其他基本都没有成熟的二手房市场。在二手房城市的市场才谈得上是投资,在其他城市买房,房价看着有些是涨了,但能卖出去吗?
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第七:房价会不会再涨?
当然还会再涨,千万别忘记了会议的原则是六稳,房地产是三稳。买房经验很简单,就是看政策。看银行信贷,去看资金成本是上行还是下降。

第八:关注中美,关注杠杆安全

买房,是了解一个城市最快、最有效的办法,这也是人生中你被城市化的第三步。第一步是高考选大学,第二步是找工作。未来一年关键看这几天的美元加息幅度,即将开始的贸易谈判。另外一定要关注3季度的经济数据也将明显影响未来的信贷政策。

最后:伟哥简单总结一下,未来信贷存在明显宽松的可能性,但肯定会有各种围堵流入房地产。

这种情况下,对于房地产企业来说,有利于融资能力强的那种企业。对于个人来说,也有利于贷款能力强的那部分人。未来房地产不可能普涨,对于任何人任何企业来说,都是换仓时代!市场小周期,抓紧窗口期!

换好房子,好城市,好地块!买好项目!
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